金昌市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告
（第2號(hào)）
《金昌市物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)金昌市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十六次會(huì)議于2025年8月26日通過(guò)，已由甘肅省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議于2025年9月26日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2026年1月1日起施行。
金昌市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
2025年10月16日
金昌市物業(yè)管理?xiàng)l例
（2025年8月26日金昌市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十六次會(huì)議通過(guò) 2025年9月26日甘肅省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議批準(zhǔn)）
目錄
第一章 總則
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第三章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)
第四章 前期物業(yè)
第五章 物業(yè)服務(wù)
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第七章 法律責(zé)任
第八章 附則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營(yíng)造文明健康的人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理和監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
第三條 本市物業(yè)管理納入基層治理體系，堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)下村（居）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。
第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┲贫ㄎ飿I(yè)管理相關(guān)政策；
?。ǘ┙M織物業(yè)管理培訓(xùn)；
?。ㄈ┲笇?dǎo)監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的交存、使用和管理；
（四）建立普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)價(jià)、物業(yè)服務(wù)人信用評(píng)價(jià)制度；
?。ㄎ澹┲笇?dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)協(xié)會(huì)制定和實(shí)施自律性規(guī)范；
?。┓伞⒎ㄒ?guī)等規(guī)定的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┙M織相關(guān)部門劃分物業(yè)管理區(qū)域；
?。ǘ┍O(jiān)督指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)；
?。ㄈ┙M織開(kāi)展對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委員的培訓(xùn)；
?。ㄋ模┍O(jiān)督管理前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)；
?。ㄎ澹┍O(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)、交接退出；
?。┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常管理；
?。ㄆ撸┍O(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的交存、使用和管理；
（八）組織開(kāi)展普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)價(jià)、物業(yè)服務(wù)人信用評(píng)價(jià)工作；
?。ň牛┨幚砦飿I(yè)服務(wù)矛盾糾紛投訴；
?。ㄊ┓?、法規(guī)等規(guī)定的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
市、縣（區(qū)）人民政府發(fā)展改革、公安、應(yīng)急、市場(chǎng)監(jiān)管、城管執(zhí)法等有關(guān)主管部門，在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第五條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉和換屆等工作，督促業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人依法履行職責(zé)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理實(shí)施指導(dǎo)和監(jiān)督，建立物業(yè)管理協(xié)商機(jī)制，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛。
村（居）民委員會(huì)協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處開(kāi)展與物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)的工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，組織開(kāi)展從業(yè)人員技能培訓(xùn)，督促物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。
第七條 鼓勵(lì)采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平，推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第八條 劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)治理等因素。
第九條 有以下情形之一的，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以將其確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，并由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理：
（一）屬于獨(dú)立封閉式小區(qū)的；
（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；
（三）配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；
?。ㄋ模┥藤Q(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；
?。ㄎ澹┢渌梢哉纬梢粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
根據(jù)前款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)和第五項(xiàng)確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于三萬(wàn)平方米。
物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十條 已建成住宅區(qū)未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者需要變更物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處征求業(yè)主意見(jiàn)，經(jīng)業(yè)主共同決定后予以劃分或者變更并公告。
第三章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)
第十一條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
本條例所稱業(yè)主還包括，尚未依法辦理所有權(quán)登記，但因買賣、贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承、合法建造、人民法院及仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等旨在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的單位或者個(gè)人。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：
?。ㄒ唬┑缆?、綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于私人所有的除外；
?。ǘ┱加脴I(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位；
?。ㄈ┙ㄖ锏幕A(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)用房和其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施；
?。ㄎ澹┓煞ㄒ?guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。
業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十三條 業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
?。ㄒ唬┮笪飿I(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；
?。ǘ┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)服務(wù)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
?。┍O(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的工作；
?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、收益權(quán)；
（九）監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第十四條 業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的要求；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定；
?。ㄋ模┡浜衔飿I(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理；
?。ㄎ澹┌凑諊?guó)家有關(guān)規(guī)定交納建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
?。ㄆ撸┞男蟹课莅踩褂秘?zé)任；
?。ò耍┌凑找?guī)定分類投放生活垃圾和危險(xiǎn)廢物；
?。ň牛┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十五條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的，或者達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，但首個(gè)房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。
符合前款規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，并提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料；建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
第十六條 縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在接到成立業(yè)主大會(huì)書面材料后三十日內(nèi)，會(huì)同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處對(duì)材料進(jìn)行審核，符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處代表?yè)?dān)任籌備組組長(zhǎng)。
第十七條 籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)于三十日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、村（居）民委員會(huì)代表召開(kāi)首次籌備組會(huì)議，成立籌備組。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十。
籌備組應(yīng)當(dāng)在成立十五日內(nèi)，將成員名單和工作職責(zé)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于十五日。
籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會(huì)委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應(yīng)當(dāng)從符合條件的推選人員中依次遞補(bǔ)。
第十八條 首次業(yè)主大會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。無(wú)建設(shè)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位的，由全體業(yè)主承擔(dān)。
第十九條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；
?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；
?。ㄎ澹┦褂媒ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛净蛘呃霉灿胁糠謴氖陆?jīng)營(yíng)活動(dòng)；
?。ň牛┪飿I(yè)管理區(qū)域調(diào)整、業(yè)主自行管理、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共收益、業(yè)主委員會(huì)委員及專職工作人員補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員由五人以上單數(shù)組成。具體人數(shù)、任期和換屆由業(yè)主大會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則決定。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
?。ㄒ唬┳窦o(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力；
?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰?；
?。ㄈ┍救恕⑴渑技捌渲毕涤H屬與物業(yè)服務(wù)人無(wú)直接的利益關(guān)系；
?。ㄋ模┪丛跒槲飿I(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)任職；
?。ㄎ澹┪从蟹伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；