案例1

　　涉眾案外人異議案件，審執(zhí)協(xié)同做好矛盾糾紛前端化解

　　——王某某等訴某建設(shè)公司、某房地產(chǎn)公司執(zhí)行異議案

　　案例2

　　商品房消費者合法權(quán)益應(yīng)獲得優(yōu)先保護(hù)

　　——韓某平、王某訴阜新某投資咨詢公司等案外人執(zhí)行異議之訴案

　　案例3

　　進(jìn)城務(wù)工人員購買市區(qū)商品房用于居住的可以排除抵押權(quán)人的強制執(zhí)行

　　——韓某與河南某農(nóng)村商業(yè)銀行、某房地產(chǎn)開發(fā)公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案

　　案例4

　　被征收人因征收補償取得的權(quán)利可排除抵押權(quán)的強制執(zhí)行

　　——某公司、某村民小組、某開發(fā)公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案

　　案例5

　　基于行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)與開發(fā)商達(dá)成以房抵債協(xié)議的權(quán)利人，可以排除抵押權(quán)的強制執(zhí)行

　　——紫某公司與建某公司、銀某公司等執(zhí)行異議之訴案

　　案例6

　　虛構(gòu)借款、房屋抵債關(guān)系提起虛假訴訟規(guī)避執(zhí)行逃廢債務(wù)應(yīng)受懲治

　　——趙某訴常某民間借貸糾紛案、趙某案外人執(zhí)行異議之訴案







　　基本案情

　　某建設(shè)公司訴某房地產(chǎn)公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，債權(quán)人某建設(shè)公司向人民法院申請財產(chǎn)保全。人民法院依法作出保全裁定，查封了登記在債務(wù)人某房地產(chǎn)公司名下的案涉樓盤。該案判決生效后進(jìn)入執(zhí)行程序，眾多購房人先后向人民法院提出執(zhí)行異議，主張對案涉被查封房屋享有所有權(quán)，請求人民法院停止對案涉房屋采取的查封措施。人民法院制定工作預(yù)案，依法有序立案審查。以購房人王某某為例，王某某在人民法院查封案涉房屋前，已經(jīng)與某房地產(chǎn)公司簽訂了認(rèn)購協(xié)議書，約定購買某房地產(chǎn)公司開發(fā)的一套房屋，并分三次足額交付了購房款。案外人王某某向人民法院提交了銀行轉(zhuǎn)賬流水和購房款、維修基金、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費等的收款收據(jù)，以及其實際居住在案涉房屋內(nèi)且名下沒有其他房屋等的相關(guān)證據(jù)。

　　審執(zhí)協(xié)同結(jié)果

　　人民法院審查認(rèn)為，該案爭議的焦點問題是案外人王某某對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。該案中，王某某在人民法院查封案涉房屋之前已與某房地產(chǎn)公司簽訂認(rèn)購協(xié)議書，交付了全部購房款，并已實際占有案涉房屋用于家庭居住生活，王某某非因自身的原因未辦理房屋過戶登記，符合排除強制執(zhí)行的條件，裁定中止對案涉房屋的執(zhí)行。

　　同時，人民法院根據(jù)工作方案，以依法審查為中心，一是及時進(jìn)行書面證據(jù)梳理，初步辨別購房事實的真?zhèn)?，并向各方?dāng)事人開展釋法、溝通工作，爭取消除購房人與申請執(zhí)行人內(nèi)心疑慮；二是在雙方爭議較大的情況下，選取包括王某某在內(nèi)的六件具有代表性的案件進(jìn)行實質(zhì)審查；三是在審查過程中，實地查看、入戶調(diào)查了解案涉房屋情況，并采取聽證方式組織各方當(dāng)事人對相關(guān)證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證，依法維護(hù)各方當(dāng)事人訴訟權(quán)利；四是作出支持購房人異議主張的執(zhí)行異議裁定后，及時對申請執(zhí)行人進(jìn)行案后答疑，如實告知裁判規(guī)則、可預(yù)見的處理結(jié)果及訴訟成本等；五是加大執(zhí)行力度，窮盡執(zhí)行措施，進(jìn)一步深挖被執(zhí)行人其他財產(chǎn)線索，力爭同時解決執(zhí)行難問題。

　　申請執(zhí)行人某建設(shè)公司認(rèn)可法院處理方案，服從裁判結(jié)果，未就此提起執(zhí)行異議之訴。同時，在人民法院依法嚴(yán)格審查證據(jù)、逐一甄別核實的基礎(chǔ)上，申請執(zhí)行人同意人民法院裁定解除對其他五十余戶購房人所購案涉房屋的查封措施。至此，該涉眾執(zhí)行異議糾紛因為立審執(zhí)協(xié)同、前端化解得當(dāng)而圓滿解決。

　　典型意義

　　針對涉眾案外人異議案件，人民法院認(rèn)真落實《最高人民法院關(guān)于加強立審執(zhí)協(xié)調(diào)配合推動矛盾糾紛執(zhí)前化解的工作指引》，做實財產(chǎn)調(diào)查，善意文明規(guī)范執(zhí)行。堅持實質(zhì)解紛工作導(dǎo)向，做到前端規(guī)范執(zhí)行、中端嚴(yán)格審查、后端案結(jié)事了，最大限度化解執(zhí)行衍生糾紛，逐步降低爭議進(jìn)入審判程序的比例，做實執(zhí)行異議之訴案件多元解紛治理。一是，人民法院在保全、執(zhí)行查控財產(chǎn)時，應(yīng)注意甄別財產(chǎn)現(xiàn)狀，合理選擇查控財產(chǎn)，實地調(diào)查走訪有利于掌握實情，增強執(zhí)行處置的正當(dāng)性、合理性。二是，在執(zhí)行異議審查過程中，要嚴(yán)格審查證據(jù)，查明不動產(chǎn)真實權(quán)利情況，既要保護(hù)購房消費者等購房人權(quán)利，又要防止不誠信當(dāng)事人惡意利用該制度，通過虛構(gòu)房屋買賣合同等基本事實提起執(zhí)行異議等逃避執(zhí)行。三是，通過審執(zhí)協(xié)同，做好群眾工作，力爭將糾紛化解在前端，實現(xiàn)審查一案、帶動一片的示范效應(yīng)，促進(jìn)類案前端性、一次性化解，更好地維護(hù)社會和諧穩(wěn)定、保障人民群眾安居樂業(yè)。







　　基本案情

　　阜新某投資咨詢公司與某房地產(chǎn)開發(fā)公司等民間借貸糾紛一案，終審判決判令某房地產(chǎn)開發(fā)公司等連帶返還借款本金4200萬元及相應(yīng)利息。執(zhí)行法院根據(jù)當(dāng)事人申請于2021年作出執(zhí)行裁定查封被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司名下包括案涉房屋在內(nèi)的房產(chǎn)。

　　案外人韓某平、王某系夫妻。2009年，韓某平與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《協(xié)議書》一份，約定：韓某平購買案涉房屋，面積為104.4㎡，價格為2650元/㎡，該住宅樓于2010年11月30日前竣工驗收交付使用。其后，韓某平向某房地產(chǎn)開發(fā)公司支付購房款27.66萬元，某房地產(chǎn)開發(fā)公司向韓某平出具收款收據(jù)。因執(zhí)行法院查封、拍賣案涉房屋，韓某平、王某提出執(zhí)行異議，請求中止對案涉房屋的執(zhí)行拍賣。執(zhí)行法院以韓某平名下有其他用于居住的房屋等為由，裁定駁回了韓某平、王某的異議請求。韓某平、王某不服，提起執(zhí)行異議之訴，要求停止對案涉房屋的執(zhí)行拍賣措施，并依法解除查封。一審判決駁回原告韓某平、王某的訴訟請求。韓某平、王某不服，提起上訴。

　　二審法院查明，韓某平名下現(xiàn)有一套用于居住的房屋，于2003年購買，面積為102.19㎡，沒有電梯，位置位于郊區(qū)。韓某平、王某購買的案涉房屋屬于某重點小學(xué)學(xué)區(qū)，系其為子女就讀重點小學(xué)而購買，房屋有電梯，位于城市中心，醫(yī)院和商業(yè)配套完善，也可以改善居住環(huán)境。

　　裁判結(jié)果及理由

　　二審判決認(rèn)為：本案爭議焦點為韓某平、王某對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定了關(guān)于商品房消費者權(quán)利的保護(hù)條件?！渡唐贩肯M者權(quán)利保護(hù)批復(fù)》第二條對商品房消費者的保護(hù)作了進(jìn)一步完善，沒有簡單從已購房屋數(shù)量、地域范圍等因素判斷是否屬于“以居住為目的購買房屋”，對于不違背“房住不炒”政策、符合剛性或改善型住房需求的情形，應(yīng)認(rèn)定屬于滿足生存權(quán)的合理消費范疇，都依法予以保護(hù)。